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一、传统定额计价模式的管控风险

（一）招投标阶段

如果房地产项目在没有完整的施工图纸的情况下招标，无法进行准确计量，只能凭借开发商成本控制人员的经验预估一个总价，开发商高层管理者无法知晓该项目实际成本与预估总价的偏差大小，该预测成本的有效性有待商榷。

（二）施工阶段

1.采用定额计价必然导致大量材料的认质认价，这不仅使得工作量巨大，且常因双方暂时不能达成一致而导致工期拖延。

2.开发商的一个项目往往除了总包外还有不少未通过总包单位而由业主直接分包的工程，在工作界面经常会出现工程量小、定额计算无利润的无人愿意做的工程，或者向甲方提出额外补贴。

3.现场施工方案的确定也是过程中的争议。由于是按照定额计价按实结算，在施工方案的选择上，施工单位就不会本着节约成本的原则来制定方案，而是考虑怎样能让自已的利润最大化，而开发商又希望能节约成本，双方在未达成一致意见时也将对工期造成拖延。

（三）结算阶段

结算阶段是定额计价模式中争议最大的阶段。

1.由于选用的定额不可能没有缺失的子目，借用定额或者编制补充定额将是双方较大的争议点；再者，由于各方对定额的理解不同，在套用定额子目时也会产生一定的争议。

2.由于是事后结算，对工程过程中的证据保留不及时、不完整也是双方产生争议的源泉。如：一些签证资料的背景、一些措施费用的认可、某些材料价格的认价及当时的一些口头协议等等。

基于定额计价在工程的招投标阶段、施工阶段及结算阶段所暴露出来的问题，模拟清单也就应运而生了。

二、什么是模拟清单

模拟清单就是建设项目已经确定，有了初步的设计方案但施工图纸没有设计完成，而业主又想先行进行招标，这就需要有经验的造价人员参照以往类似项目并结合该工程的特点、现行市场价格等编制一套符合拟建项目的工程量清单及招标控制价，该清单的项目是进行模拟的，工程量是预估的。业主就可以根据该模拟清单进行招标，以节约时间。

三、模拟清单的编制流程

（一）与业主、设计单位沟通：充分了解项目的规模、使用功能、建设地点现状、周边环境及交通情况、结构类型、建筑布局、装修标准及编制界限等，根据项目情况选择一个类似项目进行参考。类似项目的选择应力求与拟建项目吻合，可参照的内容越多，编制出来的模拟清单就越准确。因此，类似项目的选择是编制模拟清单流程的关键工作。

（二）根据拟建项目的实际情况与类似项目进行对比，对工程量进行调整。根据方案图纸计算拟建项目的主要工程量，如：地面面积、内外墙墙面面积、屋面面积、总平绿化面积等，再根据类似项目和工程师的自身经验估算出钢筋、砼、砌筑、门窗、土方、防水、管线、设备等工程量。

（三）编制模拟清单及报价须知。根据参照工程的建筑规模进行经济分析，一是对项目特征进行比对，若项目特征不能匹配，则该项目无参考价值；二是对措施费、其他费用等进行分析对比，根据拟建项目的特点及业主的要求编制措施费及其他费用（专业工程暂估价、总承包服务费）。

完成清单项目的编制后，还应根据业主的要求及拟建项目的具体要求编写清单说明及投标人报价须知。

（四）编制项目的招标控制价。根据清单的分部分项及现场实际情况考虑的措施费用，依据现行规范及相关定额、现行市场材料价格、业主的其他要求等编制合理的招标控制价。由于招标控制价既是招标时的最高限价，同时也是给业主单位提供的该项目的预计投资金额，因此，招标控制价的编制要力求准确，不能特意抬高或者压低，应尽量接近市场价格。

（五）利用模拟清单进行招标，确定各分部分项的综合单价和项目的措施费用，以及与招标文件约定相符的相关优惠、承诺等。

（六）确定中标单位后进行清标。检查中标人的投标文件是否实质上响应招标文件和工程量清单，是否出现不符合市场及定额相关规定的严重不平衡报价，是否按照招标文件给定的备选品牌进行报价等等。

（七）施工图完成后，根据确定的施工图纸进行计算工程量及项目的梳理，并对新增项目按照合同约定进行重新组价，双方确认后将其作为进度款的拨付依据，结算时按照实际工程量进行计算。

四、编制模拟清单的要点及注意事项（以刚刚完成的一个厂房项目为例）

该项目为工业厂房及配套的办公楼项目，结构类型为钢筋砼框架结构。包括标准厂房11栋，15层办公楼1栋，总建筑面积约为11万平方米。该项目由于无地勘资料、设计图纸，因此，采用模拟清单进行招标。

（一）分部分项项目的设定：分部分项项目的设置应力求全面，减少后期新增项目的价格调整。

1.在编制时与业主、设计人员充分沟通，就该项目的主要技术标准、结构形式、基础类型、主要装修标准等进行确认并形成会议纪要，并建议业主请设计单位尽量不要有太多实质性的内容修改，否则，将会导致编制的清单可用项目不多，不利于造价控制。

2.不明地质情况的影响：由于拟建项目暂无地勘资料，原有场地地表显示有一个洼地可能实地是旧鱼塘，换填项目的设置应尽量全面，即连砂石换填、灰土换填、素土换填结合强夯等项目均列入了分部分项。

3.桩基类型也按照泥浆护壁灌注桩、干作业灌注桩、预制管桩、人工挖孔桩等多种常见形式进行项目模拟。灌注桩的超灌注、空钻费用、二次浇筑、护筒、泥浆护壁、泥浆外运等费用应综合考虑进入旋挖灌注桩综合单价中，但必须在项目特征中进行详细描述说明，以利于投标人投标报价。这样可尽量规避结算过程中的争议。

（二）材料价格的确定：由于没有完整的施工图纸，在工程量清单中可以与业主沟通明确主要材料、设备的几个备选品牌及尽可能详尽的规格、参数等，投标报价时按照备选品牌进行报价，要求实际施工时选用的材料、设备按照招标文件约定以保证质量。

（三）措施费用的计取：在工程量清单中，措施费的列项不宜过细。由于投标人对同一个工程可能采取不同的施工方法，发生的措施费用也不一样，为了充分发挥施工单位自身的优势，可以要求投标人在报价时自行增减项目，但是必须要在投标须知中明确，投标人未报的措施费不能在过程中得到支付也不能在结算时获取任何费用。该范例项目的措施费主要考虑的内容有：

1.根据与设计人员的初步沟通确定该项目的基础可能将采用泥浆护壁灌注桩，那么地下管线探测费用、管线保护费用等就应列入措施费用，是以项包干报价还是按照挖土方、回填连砂石、钢板使用量等分项以实际工程量结算也是需要沟通的问题。根据对该拟建项目周边的较多的在建项目的考察和研究，且以前该地块以农田和民房为主，通过经验估计地下管线等较少，因此，本次要求投标人自行踏勘后以“项”报价，包干不作调整。

2.降水费用：由于拟建项目暂无地勘资料，降水打井及台班暂按估计工程量，结算时按照现场实际签证数量进行计算。

3.基坑护壁及边坡处理也按照常规做法，给出分部分项清单项目及暂估工程量，投标人只需按照给定数量报出综合单价，结算时按照批准的专项方案进行工程量计算。

（四）模拟清单的清单说明及报价须知非常重要，要把该项目无法在清单项目中体现或明确的内容在说明及须知中进行约定，如：

1.由于清单漏项、设计变更、现场签证导致的新增项目组价原则的约定必须清楚明确；约定组价的依据、材料价格的确定原则等。

2.应由投标人在报价中考虑的检测费用：如，除土壤氡浓度检测、沉降观测、空气质量检测等以外的其他所有检测费投标人均应综合考虑进入报价。

3.主要材料设备品牌备选表，较为详尽的产品系列、规格、型号、参数。

4.可调材料基准价表及风险范围（风险系数）：明确可调材料的品种、风险范围、调整方式。

5.应在综合单价中自行考虑的费用：如，防火封堵、外墙面砖分隔缝、墙地面面砖拼花、清表、石材面砖的规格大小变化、油漆涂料的颜色变化、砼的浇筑方式等。

6.现场零星记工、窝工的价格计取方式的约定。

7.分包工程的配合费及配合内容都需要予以明确。

五、结果的体会及分析

通过采取以上措施，保证了拟建项目招（投）标工作的顺利进行，有效地控制了工程造价。通过目前基本完成的施工图预算对比，该项目的模拟清单的主要造价指标与施工图预算的指标基本吻合，但仍然存在一些问题。

1.设计的更改，导致部分清单综合单价失效，新增综合单价的核价工作量较大。

2.编制时无施工图纸及专项方案，实际施工时对多方案经济对比的工作量较大。如针对该项目的池塘淤泥换填进行了连砂石回填方案、灰土换填方案、素土加强夯方案的经济对比，最终确定为采用素土加强夯的方案，该方案既能满足设计要求且造价又最低。

3.针对设计变更，应立即进行造价测算，分析其对造价的影响，若有需要应调整方案。如针对该项目的外墙装饰，施工图纸考虑了大面积的幕墙，通过对该设计进行测算，将增加幕墙造价约400多万。业主通过商议后，减少了幕墙面积，有效地控制了工程造价。

4.该项目是以保证工期为目标，以模拟清单招标为手段，但模拟清单本身的不确定性与程序逻辑上的颠倒，加大了协调与管理的工作量与难度，技术上也有很多问题需要在过程中予以解决，对工期管理和现场协调也是一个严峻的考验。

六、结束语

总之，模拟清单的编制必须要求造价人员拥有丰富的实践经验及大量的历史数据累计，过程中做好沟通工作，尽可能地让编制的模拟清单更接近实际，以利于造价的控制。

作者简介：

陈敏，四川良友建设咨询有限公司造价部技术总工程师，全国注册造价工程师、工程师